คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2527

จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าก่อนที่ผู้ให้เช่าเดิมจะขายตึกแถวให้โจทก์ สิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จำเลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าจึงเป็นของผู้ให้เช่าเดิมหาตกมาเป็นของโจทก์เพราะเหตุที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวไม่ สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า สิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ การที่จำเลยนำสืบว่าในการเจรจาตกลงเช่าผู้ให้เช่าเดิม อนุญาตด้วยวาจาว่า หากจะตกแต่งสถานที่เช่าให้เหมาะสมหรือนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ให้ทำได้ โดยบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าเดิมด้วยวาจาก็พอ ย่อมเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากสัญญา การนำสืบเช่นนี้เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ค่าเสียหายอันเนื่องจากการผิดสัญญาซึ่งได้กำหนดไว้ในสัญญา เช่านี้เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจที่จะลดได้ตามกฎหมาย

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากนายเจริญชัย ต่อมานายเจริญชัยขายตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ตรวจพบว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาโดยการแก้ไขเพิ่มเติมห้องเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของเดิม และจำเลยนำตึกแถวพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าเดิมหรือโจทก์ โจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว ขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยแก้ไขต่อเติมตึกแถวโดยผู้ให้เช่าเดิมรู้เห็นยินยอมไม่เคยนำตึกแถวไปให้เช่าช่วง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าก่อนที่ผู้ให้เช่าเดิมจะขายตึกแถวให้โจทก์ ฉะนั้นสิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จำเลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าจึงเป็นของผู้ให้เช่าเดิม หาตกมาเป็นของโจทก์เพราะเหตุที่ โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวไม่ โจทก์จะอาศัยเหตุนี้มาฟ้องขับไล่จำเลยไม่ได้ ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยนำตึกแถวพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงจริงและวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่ามีข้อความว่า ผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า ซึ่งสิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 การที่จำเลยนำสืบว่าในการเจรจาตกลงเช่า ผู้ให้เช่าเดิมอนุญาตด้วยวาจาว่า หากจะตกแต่งสถานที่เช่าให้เหมาะสมหรือนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ให้ทำได้โดยบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าเดิมด้วยวาจาก็พอ จึงเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากสัญญาที่ปรากฏอยู่และการนำสืบเช่นนี้เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ต้องถือว่าจำเลยผิดสัญญาโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิม โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ ค่าเสียหายอันเนื่องมาจากการผิดสัญญาซึ่งได้กำหนดไว้ในสัญญาเช่านี้เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจที่จะลดได้ตามกฎหมาย พิพากษากลับ ให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทและให้เช่าค่าเสียหาย ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2527 บริษัทร่วมจิตต์แมนชั่น จำกัด โจทก์ นางอาภาพันธ์ อิ่มอุดม จำเลย