คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3359/2530

บิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลย แล้วตกลงประนีประนอมกันโดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด 5 ปี และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง ศาลอนุญาตตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาล สัญญาประนีประนอมตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อบิดาโจทก์ตายที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลย แต่ที่บิดาโจทก์กับจำเลยตกลงกันศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆ นอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆ ไป เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าจึงมีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538.

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นบุตรของนายฮ่วน ทุ่งสี เดิมนายฮ่วนเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากที่ดินของนายฮ่วน ในที่สุดจำเลยรับว่าที่พิพาทเป็นของนายฮ่วน และขอเช่าที่พิพาทจากนายฮ่วนมีกำหนด ๕ ปี ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น โดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อมานายฮ่วนถึงแก่กรรม ที่พิพาทตกเป็นของโจทก์ โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยเพราะพ้นกำหนด ๓ ปีแล้ว แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกจากที่พิพาท จึงขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า การที่จำเลยตกลงกับบิดาโจทก์ไม่จำเป้นต้องไปจดทะเบียนการเช่าอีก และในรายงานกระบวนพิจารณาของศาลทั้งสองฝ่ายก็ไม่ได้ตกลงไปจดทะเบียนการเช่า โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยจนกว่าจะครบ ๕ ปี ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่พิพาท และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๕๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่พิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่านายฮ่วน ทุ่งสีบิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่พิพาท แล้วบิดาโจทก์กับจำเลยตกลงประนีประนอมกันได้โดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด ๕ ปี นับแต่วันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๕๒๒ และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง ศาลอนุญาตตามรายงานกระบวนพิจารณาในคดีดังกล่าว ต่อมาบิดาโจทก์ตาย ที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์เห็นว่าสัญญาประนีประนอมยอมความตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๗ ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลยเกี่ยวกับที่พิพาทตามมาตรา ๕๖๙ คือโจทก์ต้องให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๕ ปี นับแต่วันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๕๒๒ และเห็นว่าสัญญาเช่าดังกล่าวแม้จะทำขึ้นเพื่อระงับข้อพิพาทอันเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามมาตรา ๘๕๐ และกระทำในศาล แต่ศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆ นอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆ ไป หากจำเลยต้องการให้มีผลบังคับตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามีกฎหมายสารบัญญัติไว้ว่าต้องดำเนินการอย่างไรจึงจะมีผลฟ้องร้องบังคับคดีได้ ก็ต้องดำเนินการตามที่กฎหมายบัญญัติไว้สำหรับกรณีนี้เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า ๓ ปีขึ้นไป เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าจึงมีผลบังคับกันได้เพียง ๓ ปีตามมาตรา ๕๓๘ โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกการเช่าเมื่อจำเลยเช่าที่พิพาทเกิน ๓ ปีแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิสัญญาเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวข้างต้นต่อไป พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3359/2530 นายประเสริฐ ทุ่งสี โจทก์ นายเอี้ยง แซ่อู๋ จำเลย