คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1800/2535

สัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 แม้สัญญาเช่าระบุว่า เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่า จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วมจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่กำหนดเวลาเนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา 566และ 570 แล้ว โดยให้เวลาก่อนฟ้องเกินกว่า 2 เดือน สัญญาเช่าย่อมระงับไป โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมได้

โจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท เมื่อประมาณปี 2529 จำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าไปอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสี่โดยไม่มีสิทธิ ขอให้บังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่และส่งมอบที่ดินคืนให้แก่โจทก์ทั้งสี่ในสภาพเรียบร้อยและห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินต่อไปและให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสี่พร้อมดอกเบี้ย โจทก์ที่ 1 บอกกล่าวขอถอนฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาตจำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 จากสารบบความ จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 อยู่ในที่พิพาทตามที่รับมอบหมายจากนายฮาโรล ที.กริฟฟิน ที่เช่าที่พิพาทมาจากโจทก์ตั้งแต่ปี 2510 โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายผิดสัญญา อายุสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี โจทก์ทั้งสี่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ขอให้ยกฟ้อง โจทก์ทั้งสี่ยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นหมายเรียกนายฮาโรลที.กริฟฟิน เข้าเป็นจำเลยร่วมเนื่องจากจำเลยที่ 2 อ้างว่าได้อยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าที่นายฮาโรล ที.กริฟฟินได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ทั้งสี่มีกำหนด 30 ปี ซึ่งมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ทั้งสี่ได้บอกเลิกสัญญาให้นายฮาโรลที.กริฟฟินออกไป ตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2530 ขอให้พิพากษาขับไล่นายฮาโรล ที.กริฟฟิน ออกจากที่พิพาทและให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารพร้อมกับรื้อสิ่งปลูกสร้างออกจากที่พิพาทและให้ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ตามอัตราในฟ้องเดิมของโจทก์ทั้งสี่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เรียกนายฮาโรล ที.กริฟฟิน เข้าเป็นจำเลยร่วม จำเลยร่วมให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยร่วมและบริวารอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ทั้งสี่ และผู้ให้เช่ารายอื่น เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2510 หลังจากจำเลยร่วมได้ทำสัญญากับโจทก์ทั้งสี่แล้ว ได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ทั้งสี่ครบถ้วนจำเลยร่วมเดินทางกลับประเทศสหรัฐอเมริกาก็ได้มอบให้ภรรยาและบริวารดูแลทรัพย์สินแทนนับเวลาที่อยู่ในที่เช่า 20 ปีแล้วโจทก์ทั้งสี่มิได้ท้วงติงจึงถือว่าเป็นการให้สัตยาบันในการอยู่ในที่พิพาทของจำเลยร่วมและบริวาร โจทก์ทั้งสี่ไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าที่พิพาทและบอกกล่าวขับไล่จำเลยร่วม เพราะโจทก์ทั้งสี่ประพฤติผิดสัญญาโดยสัญญาข้อที่ 3 กำหนดไว้ว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องเป็นผู้นำสัญญาเช่าที่ดินไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ทั้งสี่หาได้นำไปจดทะเบียนไม่ เมื่อโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาเช่าที่พิพาท จึงขอบังคับให้โจทก์ทั้งสี่ปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสี่ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าจะนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หาได้มีการเรียกร้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าจนถึงทุกวันนี้ไม่ จำเลยร่วมจะอ้างสัญญาเช่าและบังคับให้โจทก์ทั้งสี่ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งมีผลผูกพันเพียง 3 ปีขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่กับส่งมอบคืนแก่โจทก์ทั้งสี่และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป ให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่คำขอของโจทก์ทั้งสี่นอกจากนี้ให้ยก และยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วมจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมทั้งสี่สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1พิพากษาแก้ว่า จำเลยที่ 2 ในฐานะบริวารของจำเลยร่วมไม่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยร่วมทั้งสี่สำนวนฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยร่วมทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากโจทก์ทั้งสี่เมื่อปี 2510 มีกำหนดเวลา 30 ปีทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบกำหนด 3 ปีแล้วจำเลยร่วมและบริวารยังอยู่ในที่พิพาทต่อมาโดยโจทก์ทั้งสี่ไม่ได้ทักท้วง โจทก์ทั้งสี่ได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมก่อนฟ้องเกินกว่า 2 เดือน จำเลยร่วมฎีกา ตามสัญญาเช่าข้อที่ 3 โจทก์ทั้งสี่มีหน้าที่ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม แต่โจทก์ทั้งสี่ ไม่ไปจดทะเบียนตามนัดจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม และโจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วม เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่พิพาทเอกสารหมาย ล.2 ถึง ล.5 มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และแม้ในสัญญาเช่าข้อที่ 3 ระบุไว้มีข้อความว่า "เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบถ้วนแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจดทะเบียนเช่นว่านี้ให้ผู้เช่าจ่าย" จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่กำหนดเวลาเนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดตามมาตรา 566 และ 570 แล้วสัญญาเช่าดังกล่าวย่อมระงับไป โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมได้ ศาลอุทธรณ์ ภาค 1 พิพากษาชอบแล้ว" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1800/2535 นาย ใย ไกล กล โจทก์ นาย คำ ชิน แสน กับพวก จำเลย จำเลยร่วม จำเลย นาย ฮาโรล ที.กรีฟฟิน จำเลย