คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3691/2535

การที่จะถือว่าเมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมีการเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องบอกเลิกการเช่า หรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไปหากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่า มีการยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ ซึ่งการยินยอมนั้นรวมถึงการไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาหลังจากสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว.

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2275 ตำบลธงชัย อำเภอบางสะพาน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ จำเลยเช่าที่ดินดังกล่าวบางส่วนจากโจทก์ปลูกบ้านเลขที่ 73 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยพร้อมทั้งบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว ยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ เป็นการละเมิดขอให้บังคับจำเลยพร้อมทั้งบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 73 ออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ตามฟ้องจริง สัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 5 มกราคม 2531 โจทก์บอกเลิกการเช่าตามหนังสือลงวันที่ 5 มกราคม 2531 แต่จำเลยได้รับวันที่ 7 มกราคม 2531จึงถือว่าวันที่ 7 มกราคม 2531 เป็นวันบอกเลิกการเช่าของโจทก์และเป็นเวลาหลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว จึงถือว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลาหากโจทก์จะเลิกการเช่ากับจำเลย โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยทราบล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นรายปี โจทก์ต้องบอกเลิกการเช่าก่อน 1 ปี การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์ ความจริงค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 100 บาทตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิม ขอให้ยกฟ้อง ในชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยหรือไม่ และค่าเสียหายมีเพียงใด และโจทก์แถลงรับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับจำเลยตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายคำให้การจำเลย และรับว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าวันที่ 7 มกราคม 2531 ค่าเสียหายของโจทก์เป็นเงิน เดือนละ 100บาท ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้โดยไม่จำต้องสืบพยานและมีคำสั่งงดสืบพยานของคู่ความ และพิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 73 หมู่ที่ 3 ตำบลธงชัย อำเภอบางสะพานจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 100 บาท และชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ100 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนและขนย้ายบ้านทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากโจทก์มีกำหนด 2 ปี ครบกำหนดการเช่าวันที่ 5มกราคม 2531 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยในวันครบกำหนดการเช่าดังกล่าว แต่จำเลยได้รับวันที่ 7 มกราคม 2531 ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่าการที่จำเลยอยู่ในที่พิพาทต่อมาหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนดถือว่าได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะต้องบอกเลิกการเช่าตามมาตรา 566 ก่อน จึงจะมีอำนาจฟ้องหรือไม่พิเคราะห์แล้ว การที่จะถือว่าเมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมีการเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 นั้นกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องบอกเลิกการเช่าหรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไป หากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่ามีการยินยอมให้ผู้เช่าว่ามีการยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ ซึ่งการยินยอมนั้นรวมถึงการไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาหลังจากสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว เมื่อข้อเท็จจริงในเรื่องนี้ได้ความว่า โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยในวันที่ 5 มกราคม 2531 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดการเช่าแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ว่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป นับแต่วันครบกำหนดการเช่าแล้ว และก็ได้ความว่าหนังสือดังกล่าวนั้นจำเลยได้รับแล้วพฤติการณ์เช่นนี้ถือได้ว่า โจทก์ได้ทักท้วงในการที่จำเลยจะอยู่ในที่เช่าต่อไป ดังนี้การที่จำเลยอยู่ในที่เช่าต่อมาภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จึงไม่ใช่การเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องโดยไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าตามมาตรา 566 อีกศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3691/2535 นาง ฉวี เขียว ขำ โจทก์ นาง สาลี แซ่ ตั้ง จำเลย