คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 196/2509

ทำสัญญาเช่าสวนมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าว่า ถ้าผู้ให้เช่า(จำเลย)โอนกรรมสิทธิ์ที่เช่าไปก่อนหมดกำหนดเวลาเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า (โจทก์) เช่าสวนมาได้ 8 ปีเศษ ผู้ให้เช่าจึงโอนขายที่สวนแปลงนี้ไปนั้น เมื่อปรากฏว่า สิ้นกำหนดเวลาสามปีแล้ว โจทก์ยังคงเช่าอยู่ต่อไป จึงต้องถือว่าเป็นอันทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 จริงอยู่ คู่กรณีอาจต้องผูกพันตามข้อสัญญาเดิมต่อไป แต่ก็จำต้องพิจารณาข้อสัญญานั้นเป็นเรื่อง ๆ ไป ข้อสัญญาใดมีสภาพที่จะผูกพันกันได้ ก็ย่อมผูกพันกัน แต่ถ้าข้อสัญญาใดโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ ก็ย่อมไม่ผูกพัน เมื่อสัญญาเช่ารายนี้เปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาไปเสียแล้ว จึงไม่มีกำหนดเวลาที่จะอาศัยเป็นหลักแห่งความรับผิดที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่กัน ฉะนั้น การที่จำเลย(ผู้ให้เช่า) โอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไปเมื่อการเช่าล่วงเลยกว่าสามปีไปแล้ว จึงไม่อยู่ในบังคับของสัญญา จำเลยมีสิทธิโอนขายได้ โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกเอาค่าเสียหายแก่จำเลย.

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ ๘ ตุลาคม ๒๔๙๗ โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าสวนกับจำเลยมีกำหนดเวลา ๑๐ ปี นับตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๔๙๘ ถึงวันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๐๗ ตกลงชำระค่าเช่าปีละ ๑,๒๐๐ บาท และมีข้อสัญญาว่าถ้าจำเลยจะต้องขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่เช่ารายนี้ให้ผู้อื่นก่อนกำหนดตามสัญญาเช่านี้แล้ว จำเลยจะชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ๑๕,๐๐๐ บาท วันที่ ๑๑ ธันวาคม ๒๕๐๖ จำเลยได้ขายที่ดินแปลงนี้ นับเวลาที่โจทก์ครอบครองที่ดินของจำเลยมาจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นเวลา ๘ ปี ๑๑ เดือน ๑๑ วัน การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาข้อ ๘ ขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ๑๕,๐๐๐ บาท จำเลยให้การว่า ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าให้โจทก์จริง แต่มิได้จดทะเบียนต่อหนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับเพียง ๓ ปี และจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ขอให้ศาลยกฟ้อง วันชี้สองสถาน คู่ความรับกันว่า การเช่าสวนรายนี้มิได้จดทะเบียนการเช่า จำเลยได้ขายสวนแปลงนี้ไปแล้ว คงมีปัญหาข้อกฎหมายเพียงประเด็นเดียวว่า การที่จำเลยขายสวนไปนั้น จะเป็นเหตุให้โจทก์เรียกร้องค่าเสียหายตามสัญญา ข้อ ๘ ได้หรือไม่ ทั้งสองฝ่ายไม่สืบพยาน ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้เพื่อไม่ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตลอดอายุสัญญาเช่า โจทก์เรียกร้องได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๗๙ แต่ข้อกำหนดเบี้ยปรับสูงไป เห็นควรลดลงครึ่งหนึ่ง พิพากษาให้จำเลยใช้เบี้ยปรับ ๗,๕๐๐ บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปี จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าสวนแปลงนี้ใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี ต่อจากนั้นต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อไม่มีกำหนดเวลาผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิขายทรัพย์ที่ให้เช่านั้นได้โดยไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหาย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ที่คู่ความขอให้ศาลวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด ๑๐ ปี โดยทำสัญญากันเอง มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และมีข้อสัญญาว่า ถ้าผู้ให้เช่าขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นก่อนหมดกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เช่า ๑๕,๐๐๐ บาท ครั้นเช่ากันมาได้ ๘ ปีเศษ ผู้ให้เช่าโอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไป ผู้เช่าจะเรียกเอาค่าเสียหายตามสัญญานั้นได้หรือไม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ได้บัญญัติไว้ว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ฯลฯ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง ๓ ปี คดีนี้ปรากฏว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาสามปีแล้วโจทก์ยังคงเช่าอยู่ต่อไป จึงต้องถือว่าเป็นอันทำสัญญากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ จริงอยู่ คู่กรณีอาจต้องผูกพันตามข้อสัญญาเดิมอยู่ต่อไป แต่ก็จำต้องพิจารณาข้อสัญญานั้นเป็นเรื่อง ๆ ข้อสัญญาใดมีสภาพที่จะผูกพันกันได้ ก็ย่อมผูกพันกัน แต่ถ้าข้อสัญญาใดโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ก็ย่อมไม่ผูกพัน ข้อสัญญาข้อ ๘ ในคดีนี้ซึ่งมีความว่า ถ้าผู้เช่าจะต้องขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่เช่ารายนี้ให้ผู้อื่นก่อนหมดกำหนดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องชดใช้ค่าเสียหาย ฯลฯ นั้น เห็นได้ชัดว่าโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ เพราะสัญญาเช่ารายนี้เปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาไปเสียแล้ว จึงไม่มีกำหนดเวลาที่จะอาศัยเป็นหลักแห่งความรับผิดที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่กัน ฉะนั้น การที่จำเลยโอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไปเมื่อการเช่าล่วงเลยกว่าสามปีไปแล้ว จึงไม่อยู่ในบังคับของสัญญา จำเลยมีสิทธิโอนขายได้ โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกเอาค่าเสียหายแก่จำเลยแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องของโจทก์ ศาลฎีกาเห็นด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้ยกฎีกาโจทก์. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 196/2509 นายโห แซ่โค้ว โจทก์ นายจวง สายสุวรรณ จำเลย