คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 59/2511

แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10) และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า "ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯ ผู้เช่าย่อมมีสิทธิจะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ 10 นั้นด้วย ฉะนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิเช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5 ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้ จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่ เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใด ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ให้นายพิเศษพงศ์จำเลยเช่าที่ดินเลขที่ ๑๔๘ มีกำหนด ๑๒ ปี ผู้เช่าจะต้องสร้างอาคารพานิช ๔ ห้อง เมื่อปลูกเสร็จแล้วกรรมสิทธิ์ ในอาคารตกเป็นของผู้ให้เช่าทันที สัญญาเช่าสิ้นอายุตั้งแต่วันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๐๕ ขอให้ศาลบังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคาร และเรียกค่าเสียหาย ฯลฯ จำเลยให้การว่า สัญญาท้ายฟ้องข้อ ๕ ผู้ให้เช่ายอมให้จำเลยผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าช่วงได้ ผู้เช่าช่วงตามกฎหมายถือว่ารับผิดต่อให้ผู้ให้เช่าโดยตรง ฯลฯ ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องให้ศาลเรียกผู้ที่เช่าห้องต่าง ๆ รวมทั้ง นายตวง แซ่เบ๊ ซึ่งเช่าตึกเลขที่ ๙๕/๓ เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลอนุญาต แต่ผู้เช่าเหล่านี้เว้นแต่นายตวงได้ทำสัญญายอมความกับโจทก์ และโจทก์ถอนฟ้องไปแล้ว นายตวงจำเลยร่วมให้การว่า ไม่ได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ จำเลยร่วมใช้เป็นที่อยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน จำเลยไม่ได้บอกเลิกการเช่า จำเลยมีสิทธิให้จำเลยร่วมเช่าได้ตามสัญญาท้ายฟ้อง โจทก์แถลงว่า สำหรับนายพิเศษพงศ์จำเลย โจทก์ไม่ติดใจสืบพยาน ติดใจดำเนินคดีเฉพาะนายตวงจำเลยร่วมและเฉพาะในข้อขับไล่เท่านั้น ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วให้งดสืบพยาน เห็นว่า การที่จำเลยให้นายตวงจำเลยร่วมเช่าอาคาร ไม่ใช่เรื่องเช่าช่วง พิพากษาขับไล่นายตวงจำเลยร่วมออกจากอาคารเลขที่ ๙๕/๓ และห้ามเกี่ยวข้องกับอาคารนี้ คดีสำหรับนายพิเศษพงษ์จำเลยให้ยกฟ้อง จำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า การเช่าช่วง จำเลยร่วมเป็นการเช่าช่วงที่โจทก์ยินยอม ผู้เช่าช่วงมิได้เป็นบริวารของผู้เช่า เป็นเรื่องที่จะต้องสืบพยานต่อไป พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ดำเนินการสืบพยานใหม่ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญานี้จะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ ๑) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าทันที (สัญญาข้อ ๑๐) และในสัญญาข้อ ๕ มีข้อความว่า "ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง ฯลฯ ผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือทำการค่าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินเสมอ" ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดิน รวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ ๑๐ นั้นด้วย ฉะนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยมีสิทธิให้เช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึก จึงขัดกับความในสัญญาข้อ ๕ ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้ นายตวงจำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานะบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่ เมื่อเป็นเช่นนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารนี้ประการใด ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 59/2511 เทศบาลนครกรุงเทพ โดย นายชำนาญ ยุวบูรณ์ นายกเทศมนตรี โจทก์ นายพิเศษพงษ์ มัธยมจันทร์ ล. นายตวง แซ่เบ๊ จำเลยร่วม