คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 688/2511

โจทก์ซื้อเรือนพิพาทก่อนจำเลย โดยโจทก์จดทะเบียนการซื้อขายฝากต่อกรมการอำเภอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71 (2) ส่วนจำเลยจดทะเบียนการซื้อขายที่ดินและเรือนพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ดังนี้ ตราบใดที่เรือนพิพาทยังปลูกอยู่บนที่ดินจำเลยซื้อมา เรือนย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน การที่จะก่อตั้งกรรมสิทธิ์ในเรือนแยกออกต่างหากจากที่ดิน จะทำได้ก็โดยการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 โจทก์เพียงแต่จดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายเรือน หาได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินโดยให้โจทก์เป็นเจ้าของเรือนพิพาทอันเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไม่ จำเลยซื้อที่ดินพร้อมด้วยโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนควบกับที่ดิน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว สิทธิของจำเลยในเรือนพิพาทจึงดีกว่าของโจทก์ เมื่อจำเลยยกประเด็นเรื่องทรัพยสิทธิ คือ สิทธิเหนือพื้นดินขึ้นสู้ในคำให้การแล้วคดีจึงมีประเด็นในเรื่องนี้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13/2511)

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ ๑๗ สิงหาคม ๒๕๐๕ นางสาวอยู่ดีได้ขายฝากบ้านให้โจทก์ โดยทำหนังสือและจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ครบกำหนดขายฝาก ปรากฏว่าจำเลยเข้าอยู่ในบ้าน จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาท และให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า นางสาวอยู่ดีได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลย โดยจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เมื่อวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๕๐๖ จำเลยรับซื้อไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน บ้านพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดิน หากโจทก์ได้ซื้อฝากบ้านพิพาทจนพ้นเวลาไถ่ถอนแล้ว โจทก์ชอบที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่โจทก์ไม่ทำ จำเลยย่อมเป็นเจ้าของบ้านพิพาทด้วย ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยมีสิทธิในบ้านดีกว่าโจทก์ พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่เห็นว่า เรื่องนี้ แม้โจทก์ได้ซื้อเรือนพิพาทก่อนจำเลย โดยจดทะเบียนการซื้อขายฝากต่อกรมการอำเภอตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๑ (๒) แต่คดีนี้มีข้อพิพาทระหว่างโจทก์ผู้ซื้อเรือนกับจำเลยผู้ซื้อที่ดิน และเรือนซึ่งได้จดทะเบียนทรัพยสิทธิของจำเลยตามกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่า ตราบใดที่เรือนยังปลูกอยู่บนที่ดินจำเลยซื้อมา เรือนย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน การที่ก่อตั้งกรรมสิทธิ์ในเรือนแยกออกต่างหากจากที่ดิน จะทำได้ก็โดยการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๐ ดังที่จำเลยยกเป็นข้อต่อสู้ คดีนี้โจทก์เพียงแต่จดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายเรือน หาได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินโดยให้โจทก์เป็นเจ้าของเรือนพิพาทอันเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไม่ จำเลยซื้อที่ดินพร้อมด้วยโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนควบกับที่ดิน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว สิทธิของจำเลยในเรือนพิพาทดีกว่าของโจทก์ ประเด็นเรื่องทรัพยสิทธิคือสิทธิเหนือพื้นดินนี้ จำเลยได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าคดีไม่มีประเด็นในเรื่องนี้นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 688/2511 นายสมพงษ์ แจ่มมั่งคั่ง โจทก์ นางจรูญศรี วิชยานนท์ ล.