คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 184/2512

จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอนกำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่า. ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่ จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยานว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าห้องของโจทก์ทำการค้า มีกำหนด ๓ ปี ๘ เดือน ครบกำหนดแล้ว โจทก์ได้บอกเลิกสัญญา แต่จำเลยไม่ยอมออกขอให้บังคับจำเลยออกและใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่า เดิมนายจำนงค์เช่าห้องพิพาทจากโจทก์อยู่อาศัยมีกำหนด ๑๐ ปี โดยเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ๑๖,๐๐๐ บาทเมื่อเหลือเวลาอีก ๘ เดือนจะครบสัญญา โจทก์กับนายจำนงค์ตกลงให้จำเลยรับโอนสิทธิการเช่า โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่ออีก ๑๐ ปีโดยจำเลยต้องเสียค่าโอนสิทธิการเช่าให้นายจำนงค์ ๑๗,๕๐๐ บาท และนายจำนงค์เสียค่าโอนสิทธิให้โจทก์ ๑,๐๐๐ บาท แต่เพื่อไม่ต้องจดทะเบียนการเช่าและปิดบังเงินได้ของโจทก์ โจทก์จึงให้ทำสัญญาเช่าคราวละ ๓ ปี และจำเลยต้องเสียค่าต่อสัญญาครั้งละ ๑,๐๐๐ บาท สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยได้นำอายุการเช่าของนายจำนงค์ที่เหลือ ๘ เดือนมารวมด้วยเป็น ๓ ปี ๘ เดือน เมื่อจะครบสัญญาจำเลยยอมเสียเงินค่าต่อสัญญา แต่โจทก์กลับหาเหตุมาฟ้องขับไล่ จำเลยมิได้เช่าทำการค้าและไม่อยู่ในทำเลการค้า ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยาน แล้ววินิจฉัยว่าสัญญาเช่าหมดอายุแล้วจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป กรณีนี้เป็นการเช่าเมื่อพ.ศ. ๒๕๐๖ ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ การเช่าระงับ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงไว้มิพักต้องบอกกล่าว พิพากษาขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้สืบพยานตามข้ออ้างของโจทก์และข้อต่อสู้ของจำเลยในเรื่องอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐, ๕๖๖ แล้วพิพากษาใหม่ จำเลยฎีกา ขอให้แก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้จำเลยนำสืบพยานในประเด็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทน และได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ ปัญหาที่ศาลอุทธรณ์ให้สืบพยานในเรื่องอำนาจฟ้อง เป็นอันยุติโดยโจทก์มิได้ฎีกาคัดค้าน ศาลฎีกาวินิจฉัยฎีกาของจำเลยว่า สัญญาเช่าตามเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาเช่าห้องตามธรรมดา ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดเพราะห้องพิพาทมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้างให้โจทก์ไม่ เงิน ๑๗,๕๐๐ บาท ที่จำเลยอ้างในคำให้การว่าจ่ายให้นายจำนงค์เป็นเงินที่จำเลยจ่ายไปเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าห้องพิพาทจากนายจำนงค์ แม้จะเป็นความจริงก็เพื่อให้ได้สิทธิการเช่ากับโจทก์ จึงไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยไม่มีสิทธิสืบพยานในข้อนี้ ส่วนเรื่องที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ หรือไม่นั้นปรากฏว่าจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เมื่อ พ.ศ. ๒๕๐๖ ภายหลังพระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง จำเลยไม่มีสิทธินำสืบในประเด็นข้อนี้อีก พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 184/2512 นายกรุด อุปผล โจทก์ นางจ่อง หรือฉ่อง แซ่แต้ จำเลย