คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1528/2513

ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 28 ปีแม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด28 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกัน ตามเอกสารหมาย จ.3ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้

คดีนี้ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยส่งมอบที่เช่าตามสัญญาและให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานหากไม่ยอม ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยในการจดทะเบียน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๔๑,๐๐๐ บาท กับอีกวันละ ๓๐๐ บาท แต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบ พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในเงิน ๔๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้อง จนกว่าจะชำระเสร็จ หากไม่สามารถบังคับให้จำเลยส่งมอบและจดทะเบียน ก็ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๑๕,๐๐๐ บาทกับดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี จำเลยให้การสู้คดี ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบที่ดินที่เช่าให้โจทก์ และให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด ๒๘ ปี หากจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียน ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นของโจทก์ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ เป็นว่าให้จำเลยส่งมอบที่ดินที่เช่าตามฟ้องให้โจทก์เพื่อใช้มีกำหนด ๓ ปี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ตามมาตรา ๕๓๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ถ้าการเช่ามีกำหนดแต่สามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันนี้มีกำหนด ๒๘ ปี แม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด ๒๘ ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้วการที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกัน ตามเอกสารหมาย จ.๓ ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1528/2513 ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคลสถิตบริการ โดยนายสถิต รังคสิริ หุ้นส่วนผู้จัดการ นางแสงเดือน กวาวชัย จำเลย