คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2587-2589/2521

สัญญาเช่าตึกแถวทำวันเดียวกันฉบับละ 3 ปี นับต่อเนื่องกันแสดงให้เห็นเจตนาให้ใช้ทรัพย์ได้เกิน 3 ปี ขัดต่อมาตรา 538 ที่ให้จดทะเบียนจึงใช้ได้เพียง 3 ปี

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยออกจากตึกพิพาทใน3 เดือน ให้ใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามคำแถลงรับของคู่ความว่า จำเลยแต่ละสำนวนได้ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมก่อนที่โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์คนละหลายฉบับ สัญญาแต่ละฉบับมีกำหนดอายุการเช่าไว้ไม่เกิน 3 ปี และทุกฉบับทำขึ้นไว้ล่วงหน้าในวันเดียวกันโดยกำหนดเวลาเช่าต่อเนื่องกัน เมื่อรวมกันแล้วอายุการเช่าจะเกินกว่า 3 ปี จึงมีปัญหาว่าสัญญาเช่าหมาย ล.4, ล.8 และ ล.11 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายของจำเลยแต่ละสำนวน และยังมีอายุการเช่าเหลืออยู่โดยยังไม่ครบกำหนดเวลาตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่านั้นจะมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้จำเลยจะได้ทำสัญญาเช่าโดยลงวันที่แตกต่างกันและไม่ประสงค์จะให้นำสัญญาแต่ละฉบับมาเกี่ยวข้องกันก็ตามแต่อายุการเช่าที่ทำไว้ในสัญญาแต่ละฉบับนั้นได้นับต่อเนื่องกัน เมื่อรวมแล้วจะมีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี ทั้งสัญญาทุกฉบับล้วนแต่ทำขึ้นไว้ล่วงหน้าในวันเดียวกัน แสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาที่จะให้สิทธิแก่ผู้เช่าได้ใช้หรือรับประโยชน์ในตึกพิพาทที่เช่าติดต่อกันเกินกว่า 3 ปี โดยเหตุที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ได้บัญญัติให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะมีผลใช้บังคับตามสัญญานั้นได้ ในกรณีนี้เมื่อจำเลยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายดังกล่าว ย่อมเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย สัญญาเช่าที่ทำไว้นั้นจึงจะบังคับติดต่อกันไปไม่ได้ เหตุนี้สัญญาเช่าจึงมีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปี ปรากฏว่าจำเลยแต่ละสำนวนต่างใช้สิทธิตามสัญญาเช่าในตึกพิพาทมาเกินกว่า 3 ปีแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิตามเอกสารสัญญาเช่าหมาย ล.4, ล.8 และ ล.11 นั้นต่อไปอีก" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2587 - 2589/2521 นายธวัช ตันตรานนท์ ฯ โจทก์ นางนิภาพรรณ พูลสวัสดิ์ กับพวก จำเลย