คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1361/2523

ในการตีความแสดงเจตนานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132 ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร จำเลยเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ บ. ผู้ให้เช่าแล้วได้จดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปี ย่อมแสดงถึงเจตนาของทั้งสองฝ่ายให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันกัน 20 ปี เว้นแต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โจทก์รับโอนตึกแถวพิพาทจาก บ. ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อจำเลยเพิ่งอยู่ในตึกแถวพิพาทไม่ครบ 4 ปี การที่มีข้อสัญญาให้ผู้เช่ายอมออกจากตึกแถวที่เช่าในกรณีที่มีการขายทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่านั้น ข้อสัญญาดังกล่าวขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลาโดยอาศัยข้อสัญญาดังกล่าว

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์รับซื้อฝากที่ดินและตึกแถวจาก บ. และตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว ก่อนมีการขายฝาก บ. จดทะเบียนให้จำเลยเช่าตึกนี้มีกำหนด 20 ปี เมื่อขายฝากแล้วโจทก์บอกให้ บ. ไปบอกกล่าวจำเลย เพื่อให้จำเลยทราบและปฏิบัติตามสัญญาว่า ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่าครั้นใกล้จะหมดสิ้นอายุสัญญาขายฝาก บ. ได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบอีกว่าหากจำเลยประสงค์ที่จะซื้อไว้ก็จะขายให้ตามราคาที่ได้ขายฝากไว้ ถ้าไม่ซื้อก็จำต้องเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่ซื้อ เมื่อพ้นกำหนดสัญญาขายฝาก โจทก์บอกกล่าวจำเลย จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้ขับไล่ตามสัญญา จำเลยให้การว่า ไม่เคยตกลงตามข้อสัญญา ขณะเริ่มเช่าจำเลยเสียค่าตอบแทนเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้าง ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งแห่งค่าเช่าตลอดระยะเวลา 20 ปี กับต้องเสียเงินค่าเช่าประจำเดือนอีก ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจึงไม่มีเจตนาที่จะถือเอาเงื่อนไขในสัญญามาใช้บังคับโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิม ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกพิพาท ฯลฯ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์สั่งรับเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า บ. ขายตึกพิพาทและที่ดินให้โจทก์โดยมิได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบล่วงหน้า เพื่อให้โอกาสจำเลยซื้อก่อนตามสัญญาโจทก์ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่มาจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า นอกจากจำเลยจะต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ผู้ให้เช่าจำนวน 37,000 บาท และเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนให้แก่ผู้ให้เช่าแล้ว ยังมีการจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปี ย่อมแสดงถึงเจตนาอันแท้จริงของผู้ให้เช่ากับจำเลยว่า ทั้งสองฝ่ายตกลงให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันกันเป็นระยะเวลา 20 ปี เว้นแต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะประพฤติปฏิบัติผิดสัญญาเช่าอันจะเป็นเหตุให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ผู้รับโอนตึกแถวที่พิพาทมาภายหลังต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569การเช่าตามสัญญากำหนดให้ผู้เช่ายอมออกจากตึกแถวที่เช่าในกรณีที่มีการขายทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่านั้น เมื่อนับถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากตึกแถวที่พิพาท จำเลยเพิ่งอยู่ในตึกแถวที่พิพาทยังไม่ครบ 4 ปี ยังมีเวลาเหลืออยู่ตามสัญญาเช่าถึง 16 ปีเศษ หากจำเลยรู้ว่าจำเลยมีสิทธิเช่าตึกแถวที่พิพาทเพียงระยะเวลาดังกล่าว ก็ไม่มีเหตุที่จำเลยจะยอมเสียเงินค่าก่อสร้างตึกแถวที่พิพาทแก่ผู้ให้เช่าเป็นจำนวนมากเช่นนั้น ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา ในการตีความแสดงเจตนานั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร เมื่อคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงที่จะเช่ากันเป็นระยะเวลาถึง 20 ปี โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลาโดยอาศัยข้อสัญญาดังกล่าว พิพากษายืน (ในผล) ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1361/2523 นางสงัด เจริญยิ่ง โจทก์ นายดรุณ เหล่าพงษ์ศร จำเลย