คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2525

เงินที่จำเลยชำระให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากตึกพิพาทก็เพื่อจำเลยจะได้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ผู้ให้เช่าต่อไป ซึ่งโจทก์มิได้รับประโยชน์จากเงินจำนวนดังกล่าว จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ ส่วนการซ่อมแซมปรับปรุงตึกพิพาทสิ้นเงินไปจำนวนหนึ่ง ก็เป็นการซ่อมแซมปรับปรุงตึกของโจทก์ซึ่งมีพร้อมอยู่แล้ว มิได้ก่อสร้างเพิ่มเติมขึ้นใหม่ และเป็นไปเพื่อประโยชน์และความสะดวกสบายของจำเลยฝ่ายเดียว ถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษเช่นกัน

โจทก์ฟ้องว่า นางจุกฟ้าทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวโจทก์มีกำหนดเวลา ๑๒ ปี นับแต่วันทำสัญญาโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่า จึงมีผลใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี ต่อมานางจุกฟ้าได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้จำเลยโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ สัญญาดังกล่าวจึงหมดอายุลงเมื่อครบ ๓ ปี โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป ได้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไป จึงขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าตึกแถวต่อกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนว่า จำเลยจะจัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง และจัดการซ่อมแซมใหญ่ปรับปรุงอาคารพิพาทหลายรายการเช่นเปลี่ยนประตูเหล็ก ทาสี ซ่อมขยายห้องน้ำเดินท่อประปาและเปลี่ยนสายไฟใหม่เป็นต้น โดยโจทก์จะให้จำเลยเช่าอาคารรายนี้จนสิ้นปี พ.ศ. ๒๕๒๔ จำเลยจ่ายเงินทดแทนให้ผู้เช่าเดิมไปเป็นเงิน ๔๕,๐๐๐ บาท และจัดการซ่อมแซมปรับปรุงอาคารสิ้นเงิน ๒๖๐,๐๐๐ บาท โจทก์ไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญา ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ไม่มีอำนาจบอกเลิกการเช่าพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๑๔๐ บาทแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังไว้ว่า ในการที่จำเลยตกลงเช่าตึกแถวจากโจทก์นี้ จำเลยต้องเสียค่าตอบแทนให้นางจุกฟ้าผู้เช่าเดิมออกไปจากตึกแถวเป็นเงิน ๔๕,๐๐๐ บาทและต้องซ่อมแซมปรับปรุงตึกแถว ๘ รายการเป็นเงิน ๒๖๐,๐๐๐ บาท ค่าเช่าตึกแถวเดือนละ ๗๐ บาทเท่ากับอัตราที่โจทก์เรียกเก็บจากนางจุกฟ้า ที่โจทก์ฎีกาว่าการเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาเช่าธรรมดา หาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษไม่นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเงินจำนวน ๔๕,๐๐๐ บาทที่จำเลยชำระให้แก่นางจุกฟ้า แซ่คู ผู้เช่าเดิมเพื่อให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากตึกแถว ก็เพื่อจำเลยจะได้เช่าตึกแถวจากโจทก์ผู้ให้เช่าต่อไปซึ่งโจทก์มิได้รับประโยชน์จากเงินจำนวนนั้นเลย จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษได้ตามที่โจทก์ฎีกา ส่วนการซ่อมแซมปรับปรุงตึกแถวรวม ๘ รายการสิ้นเงินไปจำนวน ๒๖๐,๐๐๐ บาท แม้จะฟังว่าจำเลยได้จัดทำการเหล่านั้นไปแล้วก็ตามแต่จำเลยเองก็เบิกความรับว่าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่เพราะหลังคารั่ว พื้นยุบและส่วนประกอบอื่นของตึกชำรุด แม้ส่วนประกอบบางอย่างไม่เก่าก็ต้องซ่อมเพราะจำเลยจะใช้ตึกแถวนั้นเป็นร้านเสริมสวยและอยู่อาศัยเช่นนี้ เห็นว่าจำเลยซ่อมแซมปรับปรุงตึกแถวของโจทก์ซึ่งมีพร้อมอยู่แล้ว จำเลยมิได้ก่อสร้างเพิ่มเติมขึ้นใหม่แต่ประการใด และจำเลยใช้ตึกที่ซ่อมแซมปรับปรุงทำเป็นร้านเสริมสวยและอยู่อาศัยอันเห็นได้ชัดว่าเป็นไปเพื่อประโยชน์และความสะดวกสบายของจำเลยฝ่ายเดียว ดังนั้นการเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์จำเลยจึงถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ คงเป็นสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์จึงมีอำนาจบอกเลิกการเช่าและมีอำนาจฟ้องจำเลย จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวดังกล่าวต่อไป การที่จำเลยอยู่ในตึกแถวนั้นต่อมา ถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยละเมิด พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกพิพาทค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2525 นายยงยุทธ เทียนประทุม โจทก์ นายสุจินต์ ศักดาวงศ์เสรี จำเลย