คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2840/2526

โจทก์รับโอนตึกแถวสามชั้นครึ่งจาก พ. ตึกแถวดังกล่าวจำเลยทำสัญญาเช่ากับ พ. มีกำหนด 10 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าย่อมระงับไปโดยโจทก์ไม่ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 ก่อนและหลังสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์แจ้งให้จำเลยทราบว่าจะไม่ให้เช่าตึกแถวดังกล่าวเฉพาะชั้นสองและชั้นสามยอมให้จำเลยเช่าเฉพาะชั้นล่าง ให้จำเลยมาทำสัญญาเช่า แต่จำเลยไม่สนองรับ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกดังกล่าว และ หนังสือดังกล่าวมิใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าตึกแถวสามชั้นครึ่งจาก พ.มีกำหนด ๑๐ ปี ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวก่อนครบกำหนดอายุการเช่า เมื่อครบกำหนดอายุการเช่า โจทก์แจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบว่าไม่มีความประสงค์ให้เช่าอีกต่อไป จำเลยทั้งสองขอเช่าตึกพิพาทเป็นการชั่วคราวกำหนด ๓ ปี แต่โจทก์จะยอมให้เช่าเพียง ๑ ปี จำเลยตกลงอยู่ต่อไปแต่ไม่เคยชำระค่าเสียหาย โจทก์บอกเลิกการเช่า จำเลยทราบแล้วไม่ยอมออก ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย จำเลยทั้งสองให้การว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของตึกพิพาท จำเลยเช่าตึกพิพาทจาก พ. มีกำหนด ๑๐ ปี โจทก์ไม่เคยแจ้งจำเลยทั้งสองว่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยทั้งสองเช่าต่อไป จำเลยทั้งสองไม่เคยขอเช่าตึกพิพาทต่อไปอีก ๓ ปี จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเป็นการเช่าตึกพิพาทโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์มิได้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลย เอกสารท้ายฟ้องไม่ใช่หลักฐานในการบอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร ให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าตึกพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปีสัญญาเช่าย่อมระงับไปเมื่อพ้นกำหนดเวลาสิบปีที่ได้ตกลงกันไว้โดยโจทก์ไม่ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๔ และสัญญาเช่าจะหมดอายุลงในวันที่ ๑๖ ตุลาคม ๒๕๒๑ ก่อนครบกำหนดสัญญาโจทก์แจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาโจทก์จะใช้ตึกพิพาทชั้นสองและชั้นสาม ส่วนชั้นล่างโจทก์ยินดีให้จำเลยเช่าโจทก์แจ้งด้วยว่าจะได้แจ้งให้จำเลยทราบถึงระยะเวลาเงื่อนไขและค่าเช่าให้จำเลยทราบต่อไป แต่จำเลยไม่เคยไปขอเช่าตึกพิพาทต่อ จึงฟังยุติว่าเมื่อสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทครบกำหนดอายุสิบปีก็ระงับสิ้นไปมิพักต้องบอกกล่าวก่อน หนังสือเอกสารหมาย จ.๕ จึงมิใช่หนังสือบอกเลิกสัญญาแต่เป็นหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองไปทำสัญญาเช่าใหม่ เมื่อจำเลยทั้งสองไม่สนองรับ จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกพิพาท และโจทก์มีอำนาจฟ้อง พิพากษากลับให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2840/2526 บริษัทสุขสวรรค์ จำกัด โจทก์ นางสาวเซียมเค็ง แซ่กัง กับพวก จำเลย