คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1737/2535

เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม. ไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับเรื่องการโอนการเช่าไว้ในสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 หรือจำเลยที่ 2 หุ้นส่วนผู้จัดการจึงไม่มีอำนาจทำสัญญาตกลงให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าตกเป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่าและไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2.

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ เมื่อวันที่10 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1085, 5227, 5228,5229, 5230 และ 5231 จากนายมนตรี อภิพัฒนะมนตรี มีกำหนดเวลาเช่า12 ปี เมื่อวันที่ 12 เมษายน 2528 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาขายฝากอาคารซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าวข้างต้นและทรัพย์สินเช่นเครื่องพิมพ์ดีดภาษาไทย เครื่องพิมพ์ดีดภาษาอังกฤษ และเครื่องคิดเลข ไว้แก่โจทก์มีกำหนด 1 ปี ในวันเดียวกันนี้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารและทรัพย์สินที่ขายฝากแก่โจทก์มีกำหนด 1 ปีจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงกับโจทก์ด้วยว่าหากจำเลยที่ 1 และที่ 2ไม่ทำการไถ่ถอนการขายฝากทรัพย์สินที่ขายฝากไว้แก่โจทก์ภายในกำหนดเป็นเหตุให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวตกเป็นของโจทก์แล้วจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงให้สิทธิการเช่าที่ดินตกเป็นของโจทก์และจะยอมส่งมอบทรัพย์สินกับสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ มีจำเลยที่ 3 เป็นผู้ค้ำประกันความเสียหายอันจะเกิดจากสัญญาเช่าโดยไม่จำกัด เมื่อสัญญาเช่าทรัพย์สินครบกำหนดแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยที่ 1และที่ 2 เช่าทรัพย์สินอีกต่อไป จึงบอกเลิกการเช่าต่อจำเลยที่ 1และที่ 2 กับให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสถานที่เช่าและส่งมอบทรัพย์สินที่เช่ารวมทั้งสิทธิการเช่าแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยังคงอยู่และใช้ทรัพย์สินที่เช่าเรื่อยมาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงขอคิดค่าเสียหายรวมเป็นเงิน229,500 บาท จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันของจำเลยที่ 1และที่ 2 จะต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ด้วย ขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคาร และส่งมอบทรัพย์สินกับการครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 302,630 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 47,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1และที่ 2 จะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าให้จำเลยทั้งสามส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 แก่โจทก์ หากไม่สามารถส่งมอบได้ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ราคา 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระราคาเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับโจทก์หรือนายมนตรี โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าเช่าที่ดินและค่าเสียหายเดือนละ 17,000 บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1และที่ 2 ออกไปจากที่ดินแปลงนี้ ก่อนที่จะครบกำหนดระยะเวลาขายฝากนั้น จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ใช้สิทธิขอไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากต่อโจทก์แต่โจทก์ไม่ยอมให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไถ่ถอนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วโจทก์ยังคงให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 เช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา จำเลยที่ 3 ทำสัญญาค้ำประกันจำเลยที่ 1 และที่ 2 จริงแต่สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่า 1 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 1 ปี แล้ว ผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาดังนั้นการเช่ากันใหม่นี้ไม่เกี่ยวข้องกับจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3ย่อมหลุดพ้นความรับผิดตามหนังสือสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 13เมษายน 2529 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญา ในระหว่างที่จำเลยที่ 3 ค้ำประกันตามสัญญาเช่าอยู่นั้นโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆจากการกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จำเลยที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพร้อมส่งมอบอาคารดังกล่าวและทรัพย์สินอุปกรณ์การเรียนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เช่าจากโจทก์ให้แก่โจทก์ หากไม่สามารถส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นอุปกรณ์การเรียนให้แก่โจทก์ได้ ให้ใช้ราคาเป็นเงิน 500,000 บาทให้จำเลยที่ 1และที่ 2 ชำระเงินจำนวน 199,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 จะส่งมอบอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์เรียบร้อย คำขอนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า เฉพาะค่าเช่าที่ค้างชำระค่าภาษีโรงเรือนและค่าปรับ ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระแก่โจทก์รวมเป็นเงิน 229,000 บาทหากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ชำระเงินจำนวนนี้และหนี้อื่นตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 3 ชำระแทนจนครบ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์มีว่าโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินกับค่าเสียหาย และมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินแทนจำเลยหรือไม่เห็นว่าที่ดินพิพาทเป็นของนายมนตรี และให้จำเลยที่ 2 เช่าเพื่อปลูกสร้างโรงเรียนพาณิชยการเมื่อได้ปลูกสร้างอาคารเรียบร้อยแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ให้แก่โจทก์มีกำหนด 1 ปี จำเลยที่ 1ไม่ไถ่คืนภายในกำหนดอาคารและอุปกรณ์ที่ขายฝากจึงตกเป็นของโจทก์ แต่สิทธิในการเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดินย่อมเป็นของนายมนตรีที่จะเรียกร้องจากจำเลยที่ 2ผู้เป็นคู่สัญญากับนายมนตรี สิทธิเรียกร้องที่จะให้ชำระค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดินนายมนตรีมิได้โอนให้แก่โจทก์เลยลำพังแต่เพียงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตกเป็นของโจทก์ เป็นข้อตกลงของโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่ผูกพันนายมนตรีแต่ประการใดเพราะนายมนตรีมิได้ตกลงให้สิทธิที่จะได้รับค่าเช่าหรือค่าเสียหายตกเป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดิน ส่วนสิทธิที่จะครอบครองที่ดินที่เช่าแทนจำเลยที่ 2 นั้น แม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตกเป็นของโจทก์ จำเลยที่ 2 ผู้เช่าจะต้องโอนสิทธิให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ที่กำหนดว่า "ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า"เมื่อพิเคราะห์สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตามเอกสารหมาย จ.14 ได้กำหนดไว้ในข้อ 7 ไม่ให้ผู้เช่านำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงเว้นแต่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร จึงเห็นได้ว่าในเรื่องการโอนการเช่า ไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 หรือที่ 2จึงไม่มีสิทธิที่จะทำการโดยพลการเมื่อกระทำไปโดยไม่มีอำนาจ โจทก์จึงไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่า โจทก์จึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1737/2535 นางสาว นันทาวดี วงษ์ คำ โจทก์ ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงเรียน จารุ พาณิชย์ กับพวก จำเลย