คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2415/2552

สาธารณูปโภคที่โครงการจัดให้ตามแผ่นพับที่พิมพ์โฆษณาว่ามีคลับเฮ้าส์ ทะเลสาบ ลู่วิ่ง และสวนหย่อมเป็นส่วนที่เป็นสาระสำคัญ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะมีข้อตกลงเฉพาะเกี่ยวกับแบบแปลนสิ่งปลูกสร้าง กำหนดเวลาการก่อสร้าง กำหนดเวลาการตรวจรับอาคารสิ่งปลูกสร้างเฉพาะตัวบ้านตามที่โจทก์จองซื้อก็ตาม แต่ตามสัญญาข้อ 16 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางจำนวน 30,000 บาท ซึ่งเมื่อดูจากแผ่นพับโฆษณาแล้ว ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่กำหนดไว้นั้นน่าจะหมายถึงค่าใช้จ่ายในการดูแลสวน ลู่วิ่ง รอบทะเลสาบและทะเลสาบซึ่งเป็นสถานที่ที่ใช้ร่วมกัน แต่ขณะที่จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยสร้างบ้านเสร็จแต่พื้นที่รอบบ้านยังอยู่ในสภาพรกร้างว่างเปล่า ยังมิได้ดำเนินการสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ซึ่งเป็นส่วนสาระสำคัญในการเอื้อต่อการเข้าอยู่อาศัยของผู้ซื้อบ้านซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยยังมิได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคอันเป็นส่วนสาระสำคัญของโครงการตามที่ได้โฆษณาในแผ่นพับในขณะโจทก์เข้าทำสัญญาจองซื้อบ้าน โจทก์จึงยังไม่จำต้องรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย ทั้งกรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมจำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 802,357 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 627,250 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 627,250 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 มีนาคม 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยนับถึงวันฟ้องวันที่ 26 พฤศจิกายน 2544 ต้องไม่เกิน 175,107 บาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 25,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลโดยกำหนดค่าทนายความ 35,000 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ได้ทำหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการเลค การ์เด้น โฮม (ลาดกระบัง) แบบบ้านจัสมายด์ แปลงหมายเลขพี 127 เนื้อที่ 159.5 ตารางวา กับจำเลยในราคา 3,186,250 บาท หลังจากทำสัญญาแล้ว โจทก์ได้ผ่อนชำระเงินค่างวดรวม 20 งวด รวมเป็นเงิน 627,250 บาท ให้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ต่อมาเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2541 จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโจทก์ไม่ไปตามกำหนดนัดและมีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาไปยังจำเลยและขอรับเงินที่ชำระไว้แล้วคืน คดีคงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาและต้องคืนเงินให้แก่โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์เบิกความว่า โจทก์ได้รับแผ่นพับโฆษณาขายบ้านในโครงการของจำเลย โจทก์เห็นว่ามีบรรยากาศดี ตามที่จำเลยโฆษณาว่าโครงการมีคลับเฮ้าส์ ทะเลสาบ ลู่วิ่งรอบทะเลสาบและสวนหย่อม โจทก์จึงทำสัญญาจองซื้อบ้านกับจำเลย นอกจากนี้โจทก์ยังเบิกความว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายเนื่องจากในสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 13 มีข้อความให้ยกเลิกข้อตกลงใดๆ ที่ทำด้วยวาจาหรือข้อความในโฆษณาใด ๆ ซึ่งโจทก์ไม่เห็นชอบด้วยแต่จำเลยก็ไม่ยินยอมแก้ไขสัญญาในข้อนี้ คงยินยอมให้นำผังของบ้านที่จองแนบท้ายสัญญาโดยพนักงานของจำเลยลงชื่อรับรองไว้ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าบ้านที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยนั้น เป็นแปลงที่ระบายด้วยสีชมพู ด้านหน้าติดถนนในโครงการอีกด้านหนึ่งติดทะเลสาบโดยมีเส้นทางเดินตลอดแนวรอบๆ ทะเลสาบ ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับแผ่นพับที่พิมพ์ไว้โฆษณาเพื่อเชิญชวนผู้ซื้อบ้านในโครงการของจำเลยแล้ว เห็นว่า ตามแผ่นพับโฆษณาจะแสดงให้เห็นที่ตั้งของบ้านซึ่งอยู่รอบทะเลสาบ ทั้งในแผ่นโฆษณายังมีข้อความเน้นว่า เลค การ์เด้น โฮม สมบูรณ์พร้อมทุกองค์ประกอบของที่อยู่อาศัย เพียบพร้อมด้วยความรื่นรมย์แห่งการพักผ่อนและการออกแบบโครงการที่ลงตัว... อีกทั้งยังคงครบครันด้วนทะเลสาบ สปอร์ตคลับ ฯลฯ ย่อมรับฟังได้ว่า โครงการบ้านจัดสรรของจำเลยได้เน้นถึงความสวยงาม ความร่มรื่นของบรรยากาศรอบบ้านเพื่อจูงใจให้ผู้สนใจเข้าทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามโครงการกับจำเลย ดังนั้น สาธารณูปโภคที่โครงการจัดให้จึงเป็นส่วนที่เป็นสาระสำคัญ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3 ถึงข้อ 5 จะมีข้อตกลงเฉพาะเกี่ยวกับแบบแปลนสิ่งปลูกสร้าง กำหนดเวลาการก่อสร้าง กำหนดเวลาการตรวจรับอาคารสิ่งปลูกสร้างเฉพาะตัวบ้านตามที่โจทก์จองซื้อก็ตาม แต่ตามสัญญาข้อ 16 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางจำนวน 30,000 บาท ซึ่งเมื่อดูจากแผ่นพับโฆษณาแล้ว ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่กำหนดไว้นั้นน่าจะหมายถึงค่าใช้จ่ายในการดูแลสวน ลู่วิ่งรอบทะเลสาบและทะเลสาบซึ่งเป็นสถานที่ที่ใช้ร่วมกัน แต่ตามคำเบิกความของโจทก์ได้ความว่า ขณะที่จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ สภาพบ้านที่จำเลยสร้างเสร็จปรากฏตามภาพถ่ายเอกสารหมาย จ.2 ภาพที่ 1 ถึงภาพที่ 6 เห็นได้ว่า แม้ตัวบ้านจะสร้างเสร็จ แต่พื้นที่รอบบ้านยังอยู่ในสภาพรกร้างว่างเปล่า จำเลยยังมิได้ดำเนินการสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งเป็นส่วนสาระสำคัญในการเอื้อต่อการเข้าอยู่อาศัยของผู้ซื้อบ้าน แม้จำเลยจะนำสืบว่าการทำโครงการต้องทำเป็นส่วน ๆ ปัจจุบันสภาพบ้านจัดสรรในโครงการของจำเลยมีสภาพตามภาพถ่ายหมาย จ.18 ก็ตาม ย่อมแสดงว่าจำเลยยอมรับว่าขณะที่สร้างบ้านให้แก่โจทก์เสร็จในโครงการของจำเลยยังมิได้จัดให้มีสาธารณูปโภคตามที่ได้โฆษณาเชิญชวนไว้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยยังมิได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคอันเป็นส่วนสาระสำคัญของโครงการตามที่ได้โฆษณาในแผ่นพับในขณะโจทก์เข้าทำสัญญาจองซื้อบ้านโจทก์จึงยังไม่จำต้องรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยทั้งกรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยประกอบกับจำเลยยังนำสืบรับว่าได้นำบ้านหลังที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายไปขายให้แก่บุคคลภายนอกแล้ว แม้โจทก์จะตกลงรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน จำเลยก็ไม่สามารถโอนบ้านและที่ดินหลังที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2415/2552 นางกนลา ขันทปราบ โจทก์ บริษัทพรเกษมฟาร์ม จำกัด จำเลย