คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2488

เมื่อผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมออกถือว่าเป็นการทำละเมิด บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนใช้พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ผู้เช่าไม่ยอมออกและถูกฟ้องเมื่อใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าแล้ว ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.นี้ เพราะถือว่าเป็นการอยู่โดยละเมิด

คดีได้ความว่า ตึกรายพิพาทอยู่ในจังหวัดพระนคร เติมเป็นของนายฮกอี้ ๆ ให้จำเลยเช่าเดือนละ ๑๕ บาทมาประมาณ ๑๐ ปีเศษแล้ว ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน ๒๔๘๖ ตึกรายพิพาทตกมาเป็นของโจทก์ โจทก์ขึ้นค่าเช่าและเรียกเงินกินเปล่า จำเลยไม่ยอมให้ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยออกจากที่เช่า ฝ่ายจำเลยไม่ยอมออกและพยายามชำระค่าเช่าให้โจทก์ โจทก์ไม่รับและฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยเลิกใช้สิทธิในที่เช่าของโจทก์ และขับไล่จำเลยและบริวารของจำเลยออกจากตึกรายพิพาท จำเลยให้การว่า จำเลยพร้อมที่จะชำระค่าเช่าให้โจทก์ไม่ยอมรับ จำเลยเช่าตึกรายนี้มาก่อนวันที่ ๘ ธันวาคม พ.ศ.๒๔๘๔ และอยู่ตลอดมา ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ ๔๐ บาทโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่า แม้สัญญาเช่าตึกรายนี้ได้เลิกกันแล้วตามคำบอกเลิกของโจทก์ก็ตาม จำเลยยังใช้ประโยชน์ในตึกรายนี้ต่อมา เรียกได้ว่า ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าโดยไม่มีสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ๒๔๘๖ มาตรา ๑๔ ให้ยกฟ้องโจทก์ในข้อที่ขอให้ขับไล่จำเลย โจทก์อุทธรณ์และฎีกาต่อมา ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าตึกรายพิพาทก่อนพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันออกใช้บังคับเป็นกฎหมาย ฉะนั้นจำเลยจึงอยู่ในตึกรายพิพาทนี้ในฐานะเป็นผู้ละเมิดตลอดมาจนถึงวันประกาศใช้กฎหมายฉะบับนี้ จำเลยจะอ้างความคุ้มครองจากกฎหมายไม่ได้ เพราะพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ๒๔๘๘ มาตรา ๑๔ นั้นแสดงชัดว่าคุ้มครองฉะเพาะผู้เช่าเท่านั้น หาได้คุ้มครองผู้ละเมิดด้วยไม่ พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยออกจากที่โจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2488 นางจู อึ้งวิเชียร โจทก์ นายเหลียง แซ่เอี้ย จำเลย