คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 90/2507

ที่พิพาทเป็นของเจ้าของรวม 2 คน จำเลยเช่าจากเจ้าของรวมคนหนึ่ง แม้ที่พิพาทจะเปลี่ยนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมอีกคนหนึ่งแต่ผู้เดียวภายหลังก็ตาม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 สัญญาเช่าก็หาได้ระงับไปไม่ โจทก์ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่เจ้าของรวมคนนั้นมีอยู่ต่อจำเลยตามสัญญา ทั้งเมื่อโจทก์ไม่ได้ตั้งประเด็นนำสืบให้ปรากฎว่า โจทก์ไม่ต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้นอย่างใด เช่นนี้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ระงับและเป็นการเช่าที่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์ก็ไม่สิทธิฟ้องขับไล่

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณ ปีพ.ศ. ๒๕๐๐ ได้มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดเลขที่ ๑๕๓๙๔ ของโจทก์จึงทราบว่าบ้านและรั้วของจำเลยรุกล้ำที่ดินโจทก์ ขอให้ขับไล่ จำเลยให้การว่า บ้านและรั้วจำเลยซื้อโดยรับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ ๘ มีนาคม ๒๔๙๙ แล้วจำเลยเช่าที่ดินที่บ้านพิพาทปลูกจากนางจีน นางจีนเป็นเจ้าของรวมกับคนอื่น คือ โฉนดเลขที่ ๒๑๗๕ ต่อมา พ.ศ.๒๕๐๐ มีการแบ่งแยกโฉนด ฉะนั้น ถ้าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินที่บ้าน และรั้วของจำเลยปลูกจริงโดยรับโอนกรรมสิทธิ์มา โจทก์ก็ต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ที่เจ้าของเดิมมีอยู่ต่อจำเลยทั้งจำเลยเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินที่จำเลยเช่ามาเพื่อปลูกบ้านเป็นที่อยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ ให้ยกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับขับไล่จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ที่พิพาทที่โจทก์หาว่าจำเลยรุกล้ำนั้น เป็นที่ที่จำเลยเช่ามาจากนางจีนเจ้าของรวมกับโจทก์ในขณะจำเลยเช่า แม้ที่พิพาทจะเปลี่ยนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แต่ผู้เดียว ตามนัยแห่งมาตรา ๕๖๙ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาที่จำเลยทำไว้กับนางจีนหาได้ระงับไปไม่ และเมื่อฟังได้ว่าจำเลยเช่าอยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ตลอดมา เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์มา ก็ต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ที่นางจีนมีอยู่ต่อจำเลยตามสัญญาเช่า ส่วนในข้อที่ว่า นางจีนเจ้าของรวมจะมีอำนาจเอาที่พิพาทไปให้จำเลยเช่าหรือไม่ การเช่าได้รับความรู้เห็นยินยอมจากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของรวมด้วยหรือไม่ ค่าเช่าที่ได้มาจากจำเลย โจทก์ได้รับส่วนแบ่งด้วยหรือไม่อย่างไรนั้น เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับนางจีน ทั้งโจทก์ไม่ได้ตั้งประเด็นขึ้นมาและนำสืบให้ปรากฎว่า โจทก์ไม่ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่นางจีนเจ้าของรวมได้ทำไว้กับจำเลยผู้เช่าแต่อย่างใดเลย เมื่อสัญญาเช่ามิได้ระงับไป และเป็นการเช่าที่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ยกฟ้องโจทก์ตามศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 90/2507 สิบตำรวจเอกเสรี รอดประชา โจทก์ นายพยอม กาญจนลักษณ์ ล.