คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4467/2553

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขายที่ดินเสร็จสมบูรณ์แล้ว หลังจากนั้นจึงปรากฏว่าที่ดินที่ซื้อขายและส่งมอบกันเป็นของบุคคลภายนอกบางส่วน จึงเป็นเรื่องการรอนสิทธิที่ผู้ขายจะต้องรับผิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 475 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อยอมคืนที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกจึงต้องฟ้องคดีภายในสามเดือนนับแต่วันที่ยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้องตาม มาตรา 481

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 430 ตำบลเกาะช้าง กิ่งอำเภอเกาะช้าง จังหวัดตราด เนื้อที่ประมาณ 7 ไร่ 2 งาน 37 ตารางวา พร้อมด้วยที่ดินที่ครอบครองอีกประมาณ 7 ไร่ 3 งาน 68 ตารางวา รวม 3 แปลง เนื้อที่ทั้งหมดประมาณ 15 ไร่ 2 งาน 5 ตารางวา รวมเป็นเงิน 30,697,500 บาท วันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำเป็นเงิน 5,000,000 บาท ทั้งนี้ราคาซื้อขายโจทก์จำเลยคิดตามเนื้อที่จริงที่จะได้รังวัดสอบเขตต่อกันไปก่อนวันโอนที่ดิน ต่อมาวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2545 โจทก์และจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 430 ในราคา 20,245,000 บาท ได้ส่งมอบที่ดินและชำระค่าที่ดิน นอกจากนี้มีการชำระค่าที่ดินที่มีการครอบครองอีก 2 แปลง โดยทำเห็นหนังสือสัญญาซื้อขายสละสิทธิส่งมอบที่ดิน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2545 จำเลยตกลงขายที่ดินจำนวน 2 ไร่ 3 งาน 5 ตารางวา ในราคา 2,762,500 บาท ฉบับที่สองจำเลยตกลงขายที่ดินจำนวน 5 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา ในราคา 5,992,500 บาท ก่อนมีการโอนและส่งมอบการครอบครองที่ดินและชำระราคากัน ได้มีการปักหลักแนวเขตที่ดินและตรวจสอบเนื้อที่ดินเพื่อคิดราคาซื้อขายกัน ปรากฏว่าที่ดินที่มีการครอบครอง 2 แปลง ดังกล่าวมีเนื้อที่เพิ่มขึ้น จึงได้ชำระราคาเพิ่มตามส่วน แต่ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ถูกหักเป็นทางบางส่วน จึงได้มีการลดราคาลงเหลือ 20,245,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระไปทั้งสิ้น 29,000,000 บาท ต่อมากลางเดือนกุมภาพันธ์ 2545 นายพิสิษฐ์ บิดาของจำเลยแจ้งแก่โจทก์ว่าที่ดินที่มีการครอบครองแปลงที่มีเนื้อที่ 5 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา แนวเขตและเนื้อที่ดินไม่ถูกต้อง กล่าวคือ ทางด้านทิศเหนือเป็นของบุคคลภายนอกคิดเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ 29 ตารางวา นายพิสิษฐจึงย้ายหลักเขตให้ถูกต้อง และแจ้งแก่โจทก์ว่าจะชำระเงินคืนให้โจทก์เป็นเงิน 1,072,500 บาท แต่นายพิสิษฐไม่ยอมชำระ โจทก์จึงมีหนังสือเรียกร้องเงินจำนวนดังกล่าวคืนจากจำเลย แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,106,105.62 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 1,072,500 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้นแก่โจทก์ จำเลยให้การ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเนื่องจากโจทก์นำคดีมาฟ้องต่อศาลเมื่อระยะเวลาพ้นกำหนด 3 เดือน นับแต่วันที่เกิดการรอนสิทธิ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,072,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2545 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยนับถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 กรกฎาคม 2545) ต้องไม่เกิน 33,515.62 บาท กับให้จำเลยชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า คดีมีปัญหาเรื่องการรอนสิทธิและโจทก์ฟ้องคดีเกินเวลาที่กฎหมายกำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 475 และมาตรา 481 หรือไม่ พิเคราะห์แล้ว ตามคำฟ้องและเอกสารท้ายคำฟ้องโจทก์ ปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินคดีนี้คู่สัญญาคือโจทก์กับจำเลยและการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาแล้ว หลังจากนั้นจึงปรากฏว่าที่ดินที่ซื้อขายและส่งมอบกันแล้วเป็นของบุคคลภายนอกบางส่วน กรณีจึงเป็นเรื่องการรอนสิทธิที่ผู้ขายจะต้องรับผิดตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 475 เมื่อโจทก์ยอมคืนที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกจึงต้องฟ้องคดีภายในสามเดือนนับแต่วันที่ยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้อง ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 481 และข้อเท็จจริงที่โจทก์ไม่โต้แย้งได้ความว่า วันที่โจทก์ยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้องคือกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2545 แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้วันที่ 12 กรกฎาคม 2545 จึงเกินสามเดือน ดังนี้ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า คดีขาดอายุความแล้วพิพากษายกฟ้องจึงต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ปัญหาอื่นไม่จำต้องพิจารณา" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4467/2553 นายราชันย์ มานะเปรมปรีย์ โจทก์ นายสมชาย ธนบัตรชัย จำเลย