คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4240/2565

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ดินพิพาทเป็นถนนที่จำเลยที่ 1 จัดให้มีขึ้นเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการจัดสรรที่ดิน จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งใช้บังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 ดำเนินการจัดสรรที่ดิน และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 และผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง เมื่อจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ย่อมเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปและมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 เพียงแต่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 มีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทและมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทตามบทบัญญัติดังกล่าวเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ได้ ต่อมาขณะที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ ได้มี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ โดยมาตรา 3 ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งมาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และมีบทเฉพาะกาล มาตรา 70 วรรคสาม บัญญัติว่า การพ้นจากความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นํามาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม โดยมาตรา 44 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับ ดังต่อไปนี้ ...(3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ดังนี้ บทบัญญัติดังกล่าวกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการเพื่อให้พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่แตกต่างจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งถูกยกเลิกแล้ว จึงต้องใช้พ.ร.บ. ดังกล่าวบังคับแก่คดีนี้ แต่เมื่อตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 70 วรรคสาม ให้นํามาตรา 44 (เดิม) มาใช้บังคับโดยอนุโลม จึงต้องพิจารณาถึงสิทธิและหน้าที่ที่บุคคลต่าง ๆ มีอยู่ก่อนแล้วตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ประกอบด้วย การนำมาใช้บังคับโดยอนุโลมนั้นหมายความเพียงว่า ให้ใช้บังคับเท่าที่จะบังคับได้ เมื่อตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 44 (เดิม) บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ การที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นสาธารณประโยชน์จึงชอบแล้ว แม้บุคคลทั่วไปนอกจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถใช้สอยที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้ แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังคงใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมได้เป็นปกติดังเดิม ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด จึงไม่ขัด ต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 และ 216247 ของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 6 ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ให้กลับมาเป็นถนนสาธารณูปโภคของโครงการบ้านสวนนครินทร์ ในชื่อของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 และให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ร่วมกันโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 และ 216247 ให้แก่โจทก์เพื่อดูแลและบำรุงรักษาตามกฎหมาย หากจำเลยที่ 3 ถึงที่ 6 ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 7 ให้การในทำนองเดียวกันขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในชั้นนี้ว่า โจทก์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เมื่อวันที่ 28 มกราคม 2551 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 5695 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางทองคำ นางลิ้นจี่ และนางจินตนา แล้วนางทองคำกับพวกแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็น 543 แปลง คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 5696, 173504 ถึง 174044 และ 186375 และขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยระบุว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 เป็นถนนสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 ประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดิน ได้รับโอนที่ดินแปลงย่อยบางส่วนของนางทองคำกับพวกรวมทั้งที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 แล้วนำมารวมโฉนดและแบ่งแยกเป็นแปลงย่อย 38 แปลง และขออนุญาตจัดสรรที่ดินชื่อ โครงการบ้านสวนนครินทร์ โดยระบุที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 เป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรร ซึ่งได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 9 กันยายน 2530 ตามสำเนาใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่ 262/2530 และแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน จำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 216245 ถึง 216249 ต่อมาวันที่ 14 กรกฎาคม 2530 จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 ให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 และวันที่ 15 กรกฎาคม 2530 จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 216247 ให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 และวันเดียวกันจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโฉนดเลขที่ 186375 และ 216247 เป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดินและระบบสาธารณูปโภคแก่ที่ดินที่จัดสรร วันที่ 18 พฤศจิกายน 2530 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโฉนดเลขที่ 186375 เป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดินและระบบสาธารณูปโภคแก่ที่ดินที่จัดสรรเพิ่มเติม ต่อมาวันที่ 29 มิถุนายน 2552 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 และ 216247 ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีจำเลยที่ 7 ซึ่งเป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2528 เป็นผู้ดูแลที่ดิน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 186375 และ 216247 ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เห็นว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 โดยที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 186375 และ 216247 เป็นถนนที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งใช้บังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 ดำเนินการจัดสรรที่ดิน และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 และผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ย่อมเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ ซึ่งมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 เพียงแต่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 มีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทและมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทตามบทบัญญัติดังกล่าวเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ได้ ต่อมาขณะจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ ได้มีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ โดยมาตรา 3 ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 ซึ่งมาตรา 43 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และมีบทเฉพาะกาล มาตรา 70 วรรคสาม บัญญัติว่าการพ้นจากความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นำมาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม โดยมาตรา 44 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้ว ตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ และวรรคสองบัญญัติว่า การดำเนินการตาม (1) และ (2) ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด... ดังนี้ บทบัญญัติดังกล่าวกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการเพื่อให้พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่แตกต่างจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งถูกยกเลิกแล้ว จึงต้องใช้พระราชบัญญัติดังกล่าวบังคับแก่คดีนี้ บทบัญญัติมาตรา 70 วรรคสามประกอบมาตรา 44 วรรคหนึ่ง (เดิม) กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปพ้นจากการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อมีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดใน 3 กรณี กล่าวคือ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนสาธารณูปโภค (2) ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาตหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษา และ (3) ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาตหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ แต่เมื่อตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 70 วรรคสาม ให้นำมาตรา 44 (เดิม) มาใช้บังคับโดยอนุโลม กรณีจึงต้องพิจารณาถึงสิทธิและหน้าที่ที่บุคคลต่าง ๆ มีอยู่ก่อนแล้วตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มาประกอบด้วย การนำมาใช้บังคับโดยอนุโลม นั้น ก็หมายความเพียงว่าให้ใช้บังคับเท่าที่จะบังคับได้ เมื่อตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (เดิม) บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ การที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นสาธารณประโยชน์จึงชอบแล้ว อีกทั้งการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางภาระจำยอมให้เป็นทางสาธารณประโยชน์นั้น แม้บุคคลทั่วไปนอกจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถใช้สอยที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้ แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังคงใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมได้เป็นปกติดังเดิม ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด กลับจะเป็นประโยชน์แก่โจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ไม่ต้องรับภาระบำรุงรักษาที่ดินพิพาทต่อไป การที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นทางสาธารณประโยชน์จึงไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4240/2565 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บ. โจทก์ บริษัท บ. กับพวก จำเลย